TP.HCM đề xuất nhiều chính sách đột phá về đất đai

Ngày 7-4, ĐH Quốc gia TP.HCM phối hợp với UBND TP.HCM tổ chức hội thảo cơ chế chuyển dịch đất đai và chính sách pháp lý đột phá cho TP.HCM.

Phát biểu tại hội thảo, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cho rằng cần thừa nhận công tác quản lý đất đai, quản lý đô thị, sử dụng đất đai tuy có những điểm sáng nhưng cũng có nhiều bất cập, có những địa bàn có những bất ổn nhất định.

Do đó, TP mong muốn được lắng nghe các góp ý từ hội thảo, giúp cho TP nhận diện đúng vấn đề, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để TP phát triển nhanh nhưng bền vững.

Ban chủ trì hội thảo cơ chế chuyển dịch đất đai và chính sách pháp lý đột phá cho TP.HCM vào ngày 7-4. Ảnh: TRẦN MINH

Xu hướng chuyển dịch đất đai theo cơ chế thỏa thuận

Trình bày tham luận, PGS-TS Đoàn Thị Phương Diệp (Trường ĐH Kinh tế – Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM) cho rằng tại Việt Nam, khái niệm chuyển dịch đất đai chưa được quan tâm nhiều ở góc độ lý luận và pháp luật.

Theo PGS-TS Diệp, chuyển dịch đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất có xu hướng trộn lẫn vào nhau và khó tách rời. Tuy nhiên, chuyển mục đích sử dụng đất chỉ là một trường hợp cụ thể của chuyển dịch đất đai và có thể định nghĩa: “Chuyển dịch đất đai là một thủ tục pháp lý nhằm làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác trên cơ sở yêu cầu của chủ sử dụng đất hoặc trên cơ sở quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Từ khái niệm này, có thể thấy tồn tại hai loại hình chuyển dịch đất đai. Một là chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Hai là chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên các giao dịch đất đai trên thị trường giữa chủ đầu tư dự án với những người đang sử dụng đất…

Cùng về vấn đề này, TS Phạm Văn Võ (Phó Trưởng khoa Luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng bên cạnh cơ chế dịch chuyển đất đai bắt buộc, việc dịch chuyển đất đai theo cơ chế thỏa thuận có xu hướng ngày càng mở rộng. Cơ chế dịch chuyển đất đai tự nguyện là cơ chế phù hợp nhất vì nó góp phần giảm chi phí giao dịch, giảm gánh nặng cho Nhà nước, góp phần đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường, giảm bớt gánh nặng cho Nhà nước trong thu hồi đất.

Tuy nhiên, theo TS Võ, bên cạnh những ưu điểm cơ bản nêu trên, việc dịch chuyển quyền sử dụng đất thông qua giao dịch dân sự cũng có một số điểm hạn chế như Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu khó có thể điều tiết địa tô chênh lệch hay phần giá trị gia tăng từ đất so với cơ chế bắt buộc. Trong quá trình điều phối đất đai, giá trị của đất thường có xu hướng gia tăng.

“Quyền định giá đất cụ thể đối với chính quyền cấp huyện cần được xem như một cơ chế đặc thù và sử dụng hạn chế.”

ThS Trương Trọng Hiểu

Quyền định giá đất cụ thể của cấp huyện chỉ nên là cơ chế đặc thù?

Liên quan đến vấn đề giá đất, ThS Trương Trọng Hiểu (Trường ĐH Kinh tế – Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM) cho rằng ngoài việc tiếp tục duy trì bảng giá và giá đất cụ thể, điểm mới quan trọng của dự thảo Luật Đất đai là trao quyền quyết định về mức giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện trong một số trường hợp như giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…

Theo ThS Hiểu, điều quan trọng là trong đề xuất về chính sách đột phá cho TP.HCM, dự thảo nghị quyết trình Quốc hội cũng đã nêu rõ việc cần thiết phải phân cấp việc xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ cho UBND các quận, huyện và cả TP Thủ Đức thực hiện. Những điều chỉnh mới nhất của dự thảo Luật Đất đai đã tiệm cận với đề xuất này.

Tuy nhiên, ThS Hiểu cũng đặt vấn đề về việc có nên áp dụng cơ chế định giá đất cụ thể cho chính quyền cấp huyện cả nước hay xem đó chỉ là chính sách đặc thù áp dụng riêng cho TP.HCM và một số chính quyền đô thị khác?

ThS Hiểu cho biết nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại về phương án này khi chúng được áp dụng quân bình, phổ quát ở tất cả địa phương và ông cũng đồng quan điểm với ý kiến này. Ông cho rằng quyền định giá đất cụ thể đối với chính quyền cấp huyện cần được xem như một cơ chế đặc thù và sử dụng hạn chế.

Về vấn đề thu hồi đất, ThS Trương Trọng Hiểu cho biết TP.HCM đã đề xuất cho phép TP tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng ra khỏi dự án đầu tư công. Cụ thể, khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án tổng thể có quy mô dự án nhóm B, HĐND được quyết định tách riêng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập cũng như mục tiêu, quy mô, tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn, địa điểm đầu tư của dự án độc lập này. HĐND TP cũng sẽ ban hành danh mục các dự án đầu tư công thực hiện tách dự án bồi thường độc lập.

Trên cơ sở đó, UBND TP sẽ quyết định đầu tư hoặc điều chỉnh dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng trong phạm vi dự án bồi thường độc lập mà HĐND đã quyết định. Điều quan trọng là quyết định đầu tư các dự án bồi thường độc lập này là căn cứ để cấp có thẩm quyền quyết định bố trí vốn kế hoạch đầu tư công hằng năm để thực hiện. Đồng thời là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất.

ThS Trương Trọng Hiểu đánh giá đây là một đề xuất mang tính đột phá vì có thể giải quyết được vấn đề nghẽn vốn và nguồn kinh phí để bồi thường trong các dự án đầu tư công có thu hồi đất.