Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng liên quan đến nó đóng một vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho sự lưu động và tối ưu hóa việc sử dụng đất. Tuy nhiên, không ít người còn mơ hồ về khái niệm này. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa như thế nào trong quá trình này? Để giúp bạn đọc có cái nhìn sáng tỏ hơn, chúng ta sẽ cùng nhau khám phá và làm rõ về chủ đề này trong bài viết sau đây.
Mục lục
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Định nghĩa
Đây là hợp đồng giữa bên chuyển và bên nhận. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận dưới điều kiện theo luật pháp. Bên nhận sẽ trả tiền cho bên chuyển.
Điều kiện
- Phải tuân thủ Bộ luật dân sự và luật về đất đai.
- Cần đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền.
- Bên nhận trả tiền cho bên chuyển theo giá chuyển nhượng.
Chủ thể tham gia
Cả hộ gia đình và cá nhân đều có thể là chủ thể, nhưng:
- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không trong tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên.
- Phải tuân thủ thời hạn sử dụng đất.
Hạn chế
- Đất nông và lâm nghiệp có hạn chế về chuyển nhượng.
- Một số đất dành cho dân tộc thiểu số hoặc đất dự án nhà ở có quy định riêng.
- Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước, đất rừng đặc biệt trừ khi có sự thay đổi mục đích sử dụng.
- Cá nhân không sản xuất nông nghiệp không được nhận đất trồng lúa nước.
- Cá nhân không được nhận đất nông nghiệp trong khu bảo vệ sinh thái hoặc rừng đặc dụng nếu không sống tại đó.
Đối tượng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó người sử dụng đất sẽ chuyển quyền lợi và nghĩa vụ của mình liên quan đến đất cho một bên khác thông qua một hợp đồng. Tuy nhiên, không nên nhầm lẫn giữa chuyển nhượng và mua bán đất. Pháp luật đất đai nhấn mạnh rằng đất thuộc sở hữu của cả dân tộc, và do đó, chỉ có “quyền sử dụng đất” mới có thể được giao dịch, chứ không phải bản thân đất đai.
Trước khi thực hiện việc chuyển nhượng, các bên cần tuân theo mọi quy định và thủ tục theo luật. Hợp đồng chuyển nhượng phải được viết ra và được chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về mặt pháp lý, chỉ có những loại đất sau đây mới được phép chuyển nhượng:
- Đất nông nghiệp.
- Đất ở và đất sản xuất kinh doanh không liên quan đến nông nghiệp, trừ những trường hợp cụ thể theo Điều 39, 40 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức hợp đồng
Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mọi giao dịch cần được ghi nhận dưới dạng văn bản thông qua hợp đồng. Tất cả các bước thủ tục cần được hoàn thiện và gửi tới cơ quan đăng kí quyền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình ở vùng nông thôn, để giảm bớt gánh nặng về việc di chuyển, họ có thể nộp hồ sơ tại UBND xã và sau đó chuyển lên văn phòng đăng ký.
Trường hợp mà hợp đồng có sự tham gia của tổ chức kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực có thể được yêu cầu nhưng không bắt buộc, như được nêu trong Điều 167 Luật đất đai 2013. Công chứng được thực hiện tại các đơn vị công chứng, trong khi việc chứng thực thì được thực hiện tại UBND cấp xã.
Nội dung của hợp đồng
Dựa vào Điều 698 Bộ luật dân sự 2015 cùng với các quy định về đất đai, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải chứa:
- Thông tin liên lạc của các bên tham gia.
- Quyền hạn và trách nhiệm của từng bên.
- Đặc điểm của mảnh đất như loại, diện tích, vị trí, và số hiệu.
- Thời gian còn lại để sử dụng đất của cả hai bên.
- Giá cả và cách thức thanh toán.
- Mọi quyền lợi của bên thứ ba đối với mảnh đất.
- Các thông tin khác về việc sử dụng đất.
- Nghĩa vụ khi có vi phạm các điều khoản trong hợp đồng.
Hợp đồng này sẽ chỉ bắt đầu có giá trị sau khi đã được UBND có thẩm quyền chứng nhận. Mọi quyền và nghĩa vụ chỉ được áp dụng sau khi thủ tục đã hoàn tất. Giá bán được quyết định dựa trên bảng giá do UBND tỉnh/thành phố đưa ra, tuân theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
Quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đơn giản hóa bằng việc loại bỏ một số thủ tục hành chính không cần thiết. Nhưng vẫn tuân thủ và đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Mục tiêu là cho phép việc thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận mà không cần thu hồi đất từ bên chuyển nhượng.
Cả hộ gia đình và cá nhân khi tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ các quyền lực và trách nhiệm sau:
Đối với bên chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng có quyền:
- Thu lợi từ việc chuyển nhượng dựa trên số tiền đã thỏa thuận;
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm khi có trễ hẹn thanh toán.
Trách nhiệm của bên chuyển nhượng:
- Đảm bảo giao đất với đủ thông tin chi tiết như diện tích, loại đất, vị trí và tình trạng đất như đã cam kết;
- Cung cấp tất cả các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận.
Đối với bên nhận chuyển nhượng
Bên nhận chuyển nhượng có quyền:
- Đòi hỏi bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan;
- Đảm bảo nhận được mảnh đất với tất cả các thông tin chi tiết như đã cam kết;
- Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi giao dịch hoàn tất;
- Sử dụng mảnh đất theo mục đích đã định và trong khoảng thời gian đã thỏa thuận.
Bên nhận chuyển nhượng phải:
- Thanh toán đúng số tiền, đúng thời điểm và theo cách đã thỏa thuận;
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng dẫn pháp lý;
- Tôn trọng và đảm bảo các quyền lợi của bên thứ ba liên quan đến mảnh đất;
- Tuân thủ tất cả các trách nhiệm khác theo hướng dẫn pháp lý về đất đai.
Quy trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dựa trên Điều 60, 61, 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:
Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ cần nộp gồm:
- Hợp đồng hoặc các văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng;
- Phiếu chứng nhận quyền sử dụng đất gốc;
- Chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho tổ chức kinh tế chuyển nhượng đất nông nghiệp cho dự án đầu tư;
- Đồng ý từ người sử dụng đất cho chủ nhân tài sản liên quan đến việc chuyển nhượng.
Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan chịu trách nhiệm tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Tại nơi không có văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoặc cấp huyện sẽ thực hiện nhiệm vụ này, tùy thuộc vào đối tượng thực hiện.
Hộ gia đình, cá nhân, và cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã. Sau 03 ngày làm việc từ khi nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã cần chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai.
Việc đăng ký, cấp mới, hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được hoàn thành trong vòng 10 ngày.
Nếu có nghĩa vụ tài chính liên quan, giấy chứng nhận sẽ chỉ được trao sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nếu được miễn, kết quả sẽ được trả sau khi có văn bản xác định miễn nghĩa vụ tài chính từ cơ quan có thẩm quyền.
Kết nối MXH