Thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại đất

Ngày nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trường làm cho đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị, vì thế tranh chấp trong lĩnh vực đất đai đặc biệt là tranh chấp đòi lại đất có xu hướng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Tình trạng tranh chấp đòi lại đất là vấn đề có tính thời sự nóng bỏng dẫn đến kéo theo những vấn đề pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đòi lại đất cũng được đặt ra nhiều hơn. Tuy nhiên khi vướng vào tranh chấp, không phải ai cũng nắm được việc muốn đòi lại đất thì cần phải làm như thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Thông qua bài viết này, Luật sư Thông hy vọng Quý khách hàng sẽ hiểu rõ hơn những thông tin về thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Khái niệm về tranh chấp đòi lại đất

Tranh chấp đòi lại đất được hiểu là trường hợp chủ sở hữu đất trước đây đã dịch chuyển cho người khác sử dụng vì nhiều lý do khác nhau nay họ muốn lấy lại đất đó; hay một cá nhân không đủ điều kiện để được sử dụng hợp pháp đất đai tại Việt Nam hoặc do nhiều nguyên nhân khác nên họ đã nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện tại người nhờ đứng tên hộ Sổ đỏ đã đủ điều kiện và muốn lấy lại phần đất trên. Tranh chấp này xảy ra khi các bên có sự chồng chéo về quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất.

Trong quan hệ tranh chấp này, căn cứ theo Điều 166 và Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Chủ sở hữu được quyền đòi lại tài sản là bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Hiện nay có một số trường hợp tranh chấp đòi lại đất phổ biến như sau

• Đòi lại đất thông qua hình thức cho thuê, cho mượn;
• Đòi lại đất bị chiếm dụng trái phép;
• Đòi lại đất do nhờ người thân trông coi hộ;
• Đòi lại đất bị đưa vào sản xuất, hợp tác xã;
• Đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên giùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định như sau: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”.  Như vậy, trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải hòa giải tại địa phương trước khi gửi đơn khởi kiện ra Tòa. Tuy nhiên, nếu thuộc tranh chấp liên quan đến đất đai thì chủ yếu do Bộ luật Dân sự quy định nên thủ tục giải quyết khác so với thủ tục của Luật Đất đai. Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thông qua hòa giải tại UBND cấp xã như tranh chấp đất đai.

Tóm lại, trước khi giải quyết cần phải xác định tranh chấp đòi lại đất có phải là tranh chấp đất đai hay không để từ đó có hướng đi phù hợp.

Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đòi lại đất

Căn cứ tại khoản 2 và khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 có thể hiểu rằng thẩm quyền hòa giải tranh chấp đòi lại đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn, nơi có đất tranh chấp. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đòi lại đất tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất sau khi hòa giải

Khi tranh chấp đòi lại đất đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Trong trường hợp tranh chấp đòi lại đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

+ Trong trường hợp tranh chấp đòi lại đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. UBND cấp huyện có quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Tranh chấp đất đai mà trong đó một bên trong tranh chấp là tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND cấp tỉnh. b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

• Thẩm quyền theo vụ việc: Căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Thẩm quyền theo cấp: Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyển giải quyết tranh chấp về đất đai. Trừ trường hợp: Tòa án nhân dân cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện. Tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của TAND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết.

Hồ sơ cần chuẩn bị để giải quyết tranh chấp đòi lại đất

Yêu cầu tranh chấp đòi lại đất tại UBND

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đòi lại đất;
• Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp;
• Giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất (Biên lai nộp thuế; Các giấy tờ viết tay cho thuê, mượn đất;…);
• CMND/CCCD của người yêu cầu;
• Giấy xác nhận cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân;
• Tài liệu, chứng cứ có liên quan (nếu có).

Khởi kiện tranh chấp đòi lại đất tại Tòa án

• Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi lại đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013;
• Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
• CMND/CCCD của người khởi kiện;
• Giấy xác nhận cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân; Tài liệu, chứng cứ có liên quan (nếu có).

Thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại đất

Mỗi một tranh chấp đòi lại đất sẽ có nhiều trường hợp khác nhau dẫn tới hướng giải quyết khác nhau. Song nhìn chung, đối với tranh chấp đòi lại đất đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo một trong các thủ tục sau tùy từng trường hợp:

Yêu cầu tranh chấp đòi lại đất tại UBND

Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đòi lại đất, UBND có thẩm quyền tiến hành thẩm tra; xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp… Đối với trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan sẽ thông báo đến người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định. Khi hoàn chỉnh hồ sơ sẽ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Chủ tịch UBND huyện/ tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành gửi cho các bên tranh chấp; các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp đương sự đồng ý với kết quả tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

Nếu đương sự không đồng ý với kết quả tranh chấp thì có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau

• Khiếu nại tới Chủ tịch UBND Tỉnh.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật về tố tụng hành chính.

Khởi kiện tranh chấp đòi lại đất tại Tòa án

Bước 1: Nộp đơn và hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền

Hồ sơ gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp theo một trong các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi bằng đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến qua hình thức điện tử trên Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án nhận, xem xét hồ sơ và thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
•  Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn yêu cầu và tài liệu chứng cứ kèm theo,  nếu hồ sơ hợp lệ và đúng thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Tòa sẽ thông báo nộp tạm ứng án phí. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận thông báo này người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho TAND biên lai tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án tranh chấp đòi lại đất khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án tranh chấp đòi lại đất khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án sẽ tiến hành tổ chức các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải

Ở giai đoạn này, Thẩm phán sẽ tiến hành các bước theo khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 sau như sau:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn; Đối với trường hợp hòa giải thành, Tòa án sẽ  lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 4: Tòa án tiến hành mở phiên tòa sơ thẩm giải quyết tranh chấp đòi lại đất

Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án, nếu không đồng ý với bất kì nội dung nào của bản án sơ thẩm, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền nộp đơn kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Dịch vụ tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại đất tại Luật sư Thông

Xuất phát từ tính chất của thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại đất khá phức tạp và có ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích cũng như đời sống của mỗi bên tranh chấp nên cần thiết có sự tư vấn từ những Luật sư có chuyên môn cao trong lĩnh vực đất đai để giúp khách hàng tìm ra giải pháp tối ưu nhất cho vấn đề giải quyết tranh chấp của mình. Luật sư Thông – Dịch vụ pháp lý tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại đất luôn sẵn sàng đồng hành cũng Quý khách hàng với trách nhiệm và chữ tín đi đầu.

Để được trao đổi trực tiếp với Luật sư, chúng tôi khuyến nghị Quý khách hàng liên hệ trực tiếp với Luật sư tại địa chỉ: A11 KTTTDTT số 248 Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, Bình Dương nhằm đạt được sự thống nhất hướng giải quyết, cũng để phía Luật sư có thể tiếp cận hồ sơ, tài liệu, chứng cứ một cách khách quan, xem xét kỹ càng và đưa ra lời tư vấn khả quan nhất, bảo vệ tối đa lợi ích khách hàng.

Ngoài ra, Quý khách hàng cũng có thể liên hệ với Luật sư Thông qua địa chỉ Email: thongnguyen.legal@gmail.com hoặc thông qua Điện thoại/Zalo của Luật sư tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại đất: 0982645619