Thủ tục cần phải biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những thủ tục vô cùng quan trọng. Vì vậy, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn cần tìm hiểu một cách kỹ càng và tiếp nhận những thông tin chính xác để tránh những rủi ro có thể xảy ra sau này. Sau đây là những hướng dẫn chi tiết về những điều cần biết về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mới nhất.

Những điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2: Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

Những giấy tờ cần chuẩn bị

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
• Bản chính giấy tờ tùy thân của hai bên:
• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân: Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân;
• Sổ hộ khẩu, căn cước công dân hoặc hộ chiếu. (Đối với người nước ngoài thì cần chuẩn bị hộ chiếu vẫn còn giá trị có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam;
• Các bản dự thảo hợp đồng cần thiết cung cấp rõ ràng các điều khoản, giao dịch mà các bên chuẩn bị/đề xuất theo mẫu quy định.

Giấy ủy quyền

Trong trường hợp ủy quyền cho 1 bên thứ ba chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng thì người này cần mang giấy tờ tùy thân và hợp đồng ủy quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp khi một bên hay cả hai bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản, theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì phải có văn bản chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển đổi tương ứng.

Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

Bên bán:

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2. Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD hoặc hộ chiếu.
3. Sổ hộ khẩu.
4. Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân.
5. Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).

Bên mua:

1. Phiếu yêu cầu công chứng.
2. Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD hoặc hộ chiếu.
3. Sổ hộ khẩu.
4. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Để có thể thực hiện một cách nhanh chóng và đầy đủ thì các bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn công chứng soạn thảo hợp đồng của Luật sư Thông.

Thủ tục công chứng

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ cần công chứng

– Đánh giá yêu cầu của pháp luật với đối tượng công chứng: Cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

– Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ cần công chứng. Nếu hồ sơ đã đầy đủ, đúng quy định của pháp luật thì thụ lý và tiến hành công chứng. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.

Bước 2: Tiến hành công chứng

– Trường hợp 1: Nếu các bên có hợp đồng soạn trước, thì công chứng viên phải kiểm tra hợp đồng:

• Nếu đáp ứng đúng yêu cầu thì tiếp tục sang giai đoạn sau.
• Nếu chưa thể đáp ứng yêu cầu hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa đồi hoặc từ chối công chứng.

– Trường hợp 2: Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng:

• Hai bên mua bán cần đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
• Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (thực hiện trước sự có mặt của công chứng viên).
• Các bên xuất trình giấy tờ bản chính có trong hồ sơ để đối chiếu.
• Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

Lưu ý khi công chứng

• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại các cơ quan có thẩm quyền đặt trụ sở trong phạm vi tỉnh có đất.
• Nơi công chứng, chứng thực hợp đồng gồm: UBND xã, Phòng tư pháp của UBND huyện, Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).
• Thời hạn công chứng: Không quá 2 ngày làm việc; với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Bài viết tham khảo:

• Dịch vụ tư vấn công chứng thủ tục mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy tờ kê khai nộp thuế và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên bán:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD hoặc hộ chiếu.
3. Sổ hộ khẩu.
4. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
5. Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

Bên mua:

1. Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD hoặc hộ chiếu.
2. Sổ hộ khẩu.
3. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
2. Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.
3. Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
5. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).

Do đó, các bên cần chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

Hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

1. Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
2. Bản gốc Sổ đỏ.
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
4. CMND/CCCD (xuất trình khi có yêu cầu).

Các bước giao dịch mua bán nhà đất an toàn

Bước 1: Kiểm tra và xác nhận thông tin

Đối với người mua đất: 

Bạn cần phải hết sức cẩn thận, kiểm tra và tìm hiểu các thông tin sau:

• Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính: Nên đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin ghi trên Sổ đỏ và sơ đồ bản vẽ có khớp hay không. Bạn có thể hỏi cán bộ địa chính phường/xã để biết thêm thông tin chính xác.
• Tìm hiểu về thông tin quy hoạch: Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, mảnh đất bạn định mua có nằm trong dự án quy hoạch nào không. Để kiểm tra vấn đề này, bạn có thể photo Sổ đỏ của nhà đất cần mua, sau đó đến hỏi cán bộ địa chính phương/xã để hỏi thông tin. Tùy thuộc vào cơ cấu quản lý bộ máy, một số địa phương thì UBND lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
• Tìm hiểu thông tin về tranh chấp: Bạn sẽ không thể mua bán nhà đất nếu nhà đất đang có tranh chấp. Vì vậy, bạn có thể hỏi UBND phường/xã để biết về thông tranh chấp đất, họ sẽ có đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
• Kiểm tra thông tin vay nợ – thế chấp: Nếu mảnh đất đó đã được thế chấp ngân hàng thì bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của Sổ đỏ sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Hoặc có Sổ đỏ được gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ giấy này với Sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Đối với người bán:

Bạn cần lưu ý, khi đưa Sổ đỏ cho người mua cần quan sát cẩn thận, tránh những thủ thuật đánh tráo sổ giả.

Bước 2: Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán đất

Đây là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công của giao dịch mua bán nhà đất và sang tên Sổ đỏ sau này.

Những nội dung cần thỏa thuận:

• Giá mua bán nhà đất;
• Ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các loại thuế, phí làm thủ tục sang tên Sổ đỏ;
• Đặt cọc: có hay không, đặt cọc bao nhiêu tiền, mấy đợt, thời hạn bao lâu.
• Hẹn ngày giao tiền mua bán.
• Thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản (tại ngân hàng hay hình thức online).
• Sắp xếp thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng.
• Thời điểm giao giấy tờ gốc, sổ đỏ.
• Thời điểm bàn giao nhà thực tế.
• Quyết định ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Thông thường, bạn nên liên hệ với người chuyên nghiệp để tư vấn cho bạn để quy trình diễn ra một cách nhanh chóng. Bạn có thể liên hệ ngay với Luật sư Thông để có thể nhận được tư vấn uy tín và giao dịch được thuận lợi.

Luật sư Nguyễn Sỹ Thông

• Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
• Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
• Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.