Trong thời gian vừa qua, ngành kinh doanh bất động sản trở nên phổ biến trong xã hội trong đó không chỉ có sự tham gia của các doanh nghiệp mà các cá nhân tham gia với số lượng tăng vọt, số lượt giao dịch nhà đất tăng nhanh, việc trao đổi mua bán diễn ra nhanh chóng. Nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng đi rất nhanh – còn gọi là đầu tư lướt sóng.
Chính vì các giao dịch được thực hiện nhanh chóng và nhu cầu thực về việc sử dụng quyền sử dụng đất đó không nhiều nên các chủ sở hữu sau khi nhận chuyển nhượng cũng chỉ chăm chăm tìm khách hàng để nhanh chóng chuyển nhượng, kiếm lợi nhuận. Điều này thực tế đã tạo ra một số tranh chấp cho các chủ sở hữu/sử dụng thứ cấp có nhu cầu sử dụng thực tế. Dưới đây, tác giả xin đề cập 2 loại tranh chấp mà các chủ sở hữu quyền sử dụng đất có nhu cầu sử dụng thực thường gặp.
Mục lục
Tranh chấp về việc chồng lấn ranh
Bởi vì thị trường bất động sản trong thời gian qua quá sôi động, các nhà đầu tư thường chỉ quan tâm đến việc quyền sử dụng đất đã được cấp sổ hay chưa và việc giao dịch có tiềm năng lợi nhuận hay không mà không chú trọng đến việc quản lý rủi ro khi giao dịch. Tuy nhiên, đối với những người thực sự có nhu cầu sử dụng, chúng ta cần phải kiểm tra thật kỹ về tình trạng thửa đất thực tế. Tranh chấp chồng lấn ranh thường xảy ra sau khi chủ sử dụng đất sử dụng dịch vụ đo đạc, xác định mốc ranh mới phát hiện ra. Và điều này đôi khi là quá trễ, vì việc giao dịch đã thực hiện xong.
Nhiều trường hợp khi nhận chuyển nhượng, các bên không tiến hành đo đạc để đến khi xây nhà, xác định mốc giới thì mới tá hỏa là nhà đất bị lấn chiếm và đã bị xây công trình lên đó. Từ đó, để đòi lại quyền sử dụng đất của mình, chủ sử dụng đất phải đàm phán, thương lượng với người sử dụng đất lấn chiếm. Nếu thỏa thuận được thì mọi chuyện sẽ nhanh chóng kết thúc, nhưng nếu không thể thỏa thuận được quá trình giải quyết sẽ trở nên rất căng thẳng, kéo dài, ảnh hưởng đến dự định sử dụng đất của mình và đồng thời, cũng mất đi tình làng, nghĩa xóm.
Chính vì vậy, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài việc kiểm tra sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) thì bên nhận chuyển nhượng cần kỹ lưỡng yêu cầu đơn vị có chức năng đo đạc xác định mốc ranh, cắm mốc ranh thửa đất mình dự định mua. Nếu xảy ra chồng lấn thì thỏa thuận ngay tại thời điểm đó, tránh để tranh chấp khi mọi chuyện đã rồi.
Tranh chấp lối đi chung
Một vấn đề khác mà sổ đỏ không phải lúc nào cũng thể hiện cho bạn biết được, đó là các thỏa thuận về lối đi chung. Thỏa thuận về lối đi chung hiện nay chưa được pháp luật quy định là bắt buộc phải đưa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thỏa thuận về lối đi chung phải được lập thành văn bản và cũng không yêu cầu bắt buộc phải công chứng. Chính vì vậy, nhiều trường hợp đây là văn bản mà chủ sử dụng đất không cung cấp, không muốn cho bạn biết khi chuyển nhượng nhằm tăng giá trị quyền sử dụng đất.
Một số sổ đỏ được thể hiện nội dung về lối đi chung và điều này sẽ giúp cho người mua nắm rõ được thông tin này. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng đầy đủ thông tin như vậy. Do đó, một số trường hợp sau khi kiểm tra sổ đỏ và một số thông tin khác và đồng ý nhận chuyển nhượng. Nhưng khi sử dụng đất thì một số bên khác yêu cầu giải quyết tranh chấp và buộc phải mở lối đi chung, do trước đó đã thỏa thuận với chủ sử dụng đất cũ. Việc thỏa thuận này là hoàn toàn hợp pháp (nếu nó đảm bảo các điều kiện hợp pháp của giao dịch, được lập thành văn bản) thì khi đó buộc bạn phải mở đường cho người chủ liền kề.
Một trường hợp khác, theo quy định của pháp luật về quyền đối với chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc. Nếu một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác, không có lối đi ra đường lộ thì chủ sở hữu bất động sản đó có quyền khởi kiện để yêu cầu một trong các chủ bất động sản liền kề, có thể mở lối đi ra đường lộ phải mở lối đi chung cho bất động sản đó. Trường hợp này thì chúng ta cần phải kiểm tra bản đồ khu vực để biết được khả năng xảy ra của trường hợp này.
Từ những phân tích trên, để tránh việc tranh chấp, kiện tụng liên quan đến lối đi chung, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên liên hệ với các chủ quyền sử dụng đất liền kề để tìm hiểu rõ tình hình về việc sử dụng lối đi chung, đồng thời kiểm tra bản đồ để biết được khả năng phải mở lối đi cho bất động sản vây bọc nào hay không. Nếu cần thiết, hãy lập biên bản với các chủ sử dụng đất liền kề để hạn chế rủi ro tranh chấp.
Từ những phân tích ở trên, Luật sư Thông đề xuất thêm một số thao tác nên làm khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài việc kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, chủ thể chuyển nhượng, hình thức hợp đồng, là:
- Yêu cầu đơn vị đo đạc xác định vị trí và cắm mốc ranh thửa đất theo sổ đỏ;
- Kiểm tra thông tin quy hoạch thửa đất;
- Liên hệ các chủ sử dụng đất liền kề để kiểm tra về tình trạng thỏa thuận lối đi chung, khả năng phải mở lối đi chung;
- Yêu cầu luật sư tư vấn các điều khoản khi ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng.
Dịch vụ pháp lý của Luật sư Thông
- Tư vấn, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng: với kinh nghiệm của mình, chúng tôi sẽ đưa ra một bản thảo hợp đồng chuyển nhượng với các điều khoản có thể hạn chế tối đa những rủi ro khi giao dịch.
- Kiểm tra quy hoạch: Kiểm tra các quy hoạch đang tồn tại trên thửa đất bạn đang có nhu cầu nhận chuyển nhượng và các giới hạn về mật độ xây dựng.
- Tư vấn phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
- Thu thập và chuẩn bị chứng cứ: Hỗ trợ việc thu thập và tổ chức các chứng cứ quan trọng.
- Soạn thảo hồ sơ khởi kiện: Nếu việc khởi kiện cần thiết, chúng tôi sẽ soạn thảo và chuẩn bị hồ sơ một cách chính xác và toàn diện.
- Đại diện đàm phán tranh chấp: Chúng tôi sẽ đại diện cho bạn trong việc đàm phán với bên đối lập nhằm tìm ra giải pháp hòa giải trước khi đưa ra xét xử tại tòa án.
- Luật sư đại diện tại tòa án: Luật sư Thông sẽ đại diện và bảo vệ quyền lợi của bạn tại các phiên tòa liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
- Hotline: 0982645619
- Email: thongnguyen.legal@gmail.com
- Địa chỉ: A11 Khu TTTDTT số 248 Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, Bình Dương.
Kết nối MXH