Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

Khi nhu cầu về quyền sử dụng đất ngày càng tăng, tranh chấp đất đai cũng ngày càng gia tăng về số lượng và độ phức tạp. Để xác định đúng bản chất của tranh chấp và tìm ra hướng giải quyết tranh chấp bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thì vai trò của Luật sư đồng hành là rất quan trọng. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến quý khách hàng những kiến thức pháp lý cơ bản về tranh chấp đất đai, trình tự thủ tục giải quyết và những lợi ích khi có sự đồng hành của Luật sư trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Tranh chấp đất đai là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) (sau đây thống nhất gọi là Luật Đất đai 2013) quy định về khái niệm tranh chấp đất đai cụ thể như sau:

“Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Từ quy định trên, có thể thấy rằng, tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng, bất cứ sự mâu thuẫn nào dẫn đến tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai đều thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đất đai.

Phân loại tranh chấp đất đai

Như đã đề cập trên, tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và tính phức tạp, nên việc phân loại chỉ mang tính tương tối nhằm tạo thuận lợi cho cái bên trong quá trình xác định loại tranh chấp. Xác định đúng loại tranh chấp rất quan trọng, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến trình tự, thủ tục giải quyết, tiết kiệm được thời gian, công sức và tiền bạc của các bên khi gặp phải những tranh chấp không mong muốn.

Việc phân loại tranh chấp đất đai dưới đây dựa vào khái niệm, bao gồm các trường hợp sau đây:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là loại tranh chấp thường gặp nhất trong thực tiễn, thường liên quan đến quyền sử dụng đất trên thực tế, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề…;
• Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Về mặt bản chất, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất là tranh chấp dân sự thường xảy ra trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất…;
• Tranh chấp khác liên quan đến đất đai: Trong các tranh chấp này, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của tranh chấp, tranh chấp này thường xuất hiện trong các vụ án ly hôn, các vụ việc liên quan đến thừa kế…

Cơ sở pháp lý được áp dụng đối với tranh chấp đất đai

Pháp luật đất đai hiện hành với hệ thống văn bản khá phức tạp để điều chỉnh các tranh chấp nói riêng và tất cả các vấn đề liên quan đến bất động sản nói chung. Dưới đây chỉ liệt kê một số văn bản hay được sử dụng và có thể áp dụng khi có tranh chấp xảy ra:

• Luật Đất đai 2013;
• Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018;
• Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
• Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
• Nghị định 06/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 17 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai 2013.

Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

• Thương lượng: đây là phương thức giải quyết tranh chấp đơn giản nhất, được tiến hành bởi các bên trong tranh chấp, tuy nhiên, kết quả của quá trình thương lượng không mang giá trị pháp lý, chỉ đảm bảo thực hiện bằng sự tự nguyện, thiện chí của các bên.
• Hòa giải (Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải cơ sở)/ Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã: khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để hòa giải (quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013).
• Giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục hành chính (đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết): Phương thức giải quyết tranh chấp được áp dụng đối với các đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013).
• Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án: Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án được mở rộng phạm vi áp dụng: các đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và cả các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013, đối với tranh chấp đất đai (sau khi đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành) thì thẩm quyền sẽ được phân bổ như sau:

• Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân.
• Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể như sau:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

+ Một số tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp được quy định một cách minh thị trong Luật Đất đai 2013.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp

Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, các bên nên ưu tiên phương thức thương lượng hoặc hòa giải. Nếu thương lượng hoặc hòa giải thành, tranh chấp sẽ kết thúc ngay tại thời điểm đó. Tuy vậy, trong trường hợp thương lượng hoặc hòa giải không thành, các bên sẽ tiến hành gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để hòa giải (quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013). Nếu việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã đã giải quyết được tranh chấp thì tranh chấp kết thúc. Ngược lại, các bên sẽ có quyền yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền (tùy trường hợp cụ thể, căn cứ vào các phương thức giải quyết tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã phân tích ở mục 4 và mục 5).

Vai trò của Luật sư trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai

Khi gặp phải những tranh chấp đất đai không mong muốn, khách hàng thường sẽ lúng túng trước các quy định của pháp luật và hướng giải quyết. Với giải pháp thuê Luật sư đất đai giải quyết tranh chấp đồng hành trong quá trình giải quyết là lựa chọn tối ưu. Luật sư giỏi về tranh chấp đất đai sẽ mang lại cho quý khách hàng những lợi ích sau đây:

• Giải đáp một cách nhanh chóng mọi thắc mắc của khách hàng liên quan đến tranh chấp, kịp thời tư vấn cho khách hàng những phương thức giải quyết tranh chấp tối ưu nhất, phân tích mối tương quan giữa khách hàng với bên còn lại trong tranh chấp;
• Bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng;
• Soạn hồ sơ, chuẩn bị tài liệu, chứng cứ phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp giải quyết tranh chấp, đại diện cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng (nếu có);
• Hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp.

Như vậy, khách hàng sẽ tiết kiệm được tối đa chi phí, thời gian và cả công sức khi gặp phải tranh chấp đất đai. Đồng thời, khả năng được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân trong tranh chấp cũng sẽ được bảo đảm bởi Luật sư.

Tóm lại, trên đây là những thông tin cơ bản xoay quanh tranh chấp đất đai. Để hiểu rõ về các phương thức giải quyết, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp, khách hàng nên lựa chọn Luật sư giỏi trong lĩnh vực đất đai đồng hành.

Để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai vui lòng liên hệ Luật sư qua thông tin sau:

Luật sư Nguyễn Sỹ Thông

• Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
• Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
• Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.