Câu hỏi: Kính chào Luật sư, vợ chồng tôi mới cưới nhau được hơn 1 năm và chưa có con, dành dụm tiền mua một mảnh đất đứng tên cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, cách đây 1 tháng chồng tôi có âm thầm ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với người ta mà tôi không hề hay biết. Nghe chồng tôi bảo, tại thời điểm ký hai bên thỏa thuận với nhau sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng, hợp đồng thì không có ghi nhận điều khoản phạt cọc hay gì. Bây giờ vỡ lẽ ra, tôi sốc lắm và nhất định sẽ không đồng ý việc bán đi mảnh đất. Nhưng vấn đề ở đây là phía bên kia người ta bắt vợ chồng tôi phải thực hiện việc ký công chứng hợp đồng mua bán mảnh đất do đã đến hạn, nếu không thì sẽ phạt cọc 100% mức tiền cọc, tôi rất lo lắng nên kính hỏi Luật sư, liệu có cách nào để hợp đồng đặt cọc vô hiệu hay không? Và vợ chồng tôi có bị phạt cọc như lời người ta nói không?
Cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và đặt câu hỏi về cho Luật sư Thông – Công ty luật chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý tốt nhất, với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, tận tâm và trách nhiệm, luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong suốt chặng hành trình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đối với câu hỏi của bạn liên quan đến vấn đề hợp đồng đặt cọc đất hộ gia đình, Luật sư Thông xin đưa ra những phân tích như sau:
Mục lục
Khái niệm đặt cọc và hợp đồng đặt cọc đất hộ gia đình
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 (thống nhất sau đây gọi tắt là BLDS 2015):
“Điều 328. Đặt cọc.
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, có thể hiểu đặt cọc là giao dịch dân sự trong đó các bên giao cho nhau một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo, xác nhận sẽ giao kết một giao dịch. Hợp đồng đặt cọc chính là văn bản ghi nhận lại sự thỏa thuận của các bên về vấn đề đối tượng, chủ thể, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết, nhằm đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch của các bên đúng theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.
Sau khi hợp đồng được giao kết như đúng mong muốn, thỏa thuận của cả hai bên thì tài sản đặt cọc sẽ được xử lý như sau: một, trả lại cho bên đặt cọc; hai là có thể thỏa thuận trừ để thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng.
- Trường hợp sau khi đặt cọc, bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ phải trả lại cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Đặt cọc được xem là một giao dịch dân sự. Và điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 bao gồm:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự trên tinh thần hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự: không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng đặt cọc đất hộ gia đình nhưng chỉ có vợ/chồng ký
Trong trường hợp của bạn thì mảnh đất là tài sản chung của hai vợ chồng:
Căn cứ xác định tài sản chung của vợ chồng
Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng gồm:
- Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân;
- Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung;
- Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn. Ngoại trừ trường hợp vợ hoặc chồng thừa kế riêng, được tặng cho riêng hay có được thông qua các giao dịch riêng
Đã là tài sản chung của vợ chồng, khi tiến hành đặt cọc thì phải có sự đồng ý và thỏa thuận của cả hai người vợ và chồng. Do đó, khi các bên thực hiện đặt cọc, đều phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng nếu đây được xác định là tài sản chung vợ chồng. Sự đồng ý ở đây thể hiện qua việc hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng đặt cọc hoặc thông qua ủy quyền của một trong hai vợ chồng.
Hợp đồng đặt cọc đất hộ gia đình nhưng chỉ có vợ/chồng ký thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu?
Mảnh đất của bạn được xác định là tài sản chung của vợ, chồng nên khi tiến hành đặt cọc phải có sự đồng ý và chữ ký của hai vợ, chồng. Hoặc một trong hai bên uỷ quyền cho bên còn lại được thay mặt mình thực hiện giao dịch.
Do vậy, nếu một trong hai bên tự ý ký hợp đồng đặt cọc cho bên mua tài sản mà không có sự đồng ý, thỏa thuận chữ ký của bên kia thì hợp đồng đặt cọc đó có thể coi là hợp đồng vô hiệu, vi phạm về mặt chủ thể giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015.
Nếu trường hợp vợ hoặc chồng bị lừa dối và người kia tự ý thực hiện đặt cọc mà không có được sự đồng ý của chủ sở hữu còn lại thì hợp đồng đặt cọc đó cũng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015.
Khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 quy định về hậu quả pháp lý của một hợp đồng vô hiệu là hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là giao kết mua bán tài sản sau sẽ chấm dứt. Và nếu trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản quy định việc bồi thường thiệt hại hoặc phạt hợp đồng thì người tự ý đặt cọc phải thực hiện bồi thường và nộp phạt theo thoả thuận.
Tóm lại, trong trường hợp của bạn thì chồng bạn sẽ phải trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc do hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Và như bạn đã trình bày, trong hợp đồng đặt cọc đất hộ gia đình không có thỏa thuận và ghi nhận điều khoản phạt cọc nên chồng bạn sẽ không bị phạt cọc.
Trên đây là phần phân tích từ Luật sư Thông, hy vọng bài viết sẽ giúp bạn nắm rõ các quy định liên quan đến hợp đồng đặt cọc đất hộ gia đình.
Để biết thêm thông tin chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ Luật sư để được hỗ trợ qua thông tin sau:
- Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
- Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
- Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Kết nối MXH