Hiện nay, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất xảy ra rất phổ biến trên thực tế khiến cho nhiều người đau đầu và thắc mắc về cách thức giải quyết. Bởi lẽ, phần lớn người dân đều không hiểu rõ các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Vậy khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được giải quyết như thế nào? Quy định pháp luật ra sao? Sau đây Luật sư Thông xin chia sẻ quý khách hàng phương thức giải quyết tranh chấp loại hợp đồng này.
Mục lục
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hình của thế chấp tài sản. Điều 317 Bộ luật Dân sự có quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Như vậy thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất sẽ sử dụng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm, cam kết thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp. Thông thường chúng ta hay bắt gặp thế chấp quyền sử dụng đất khi đi vay ngân hàng.
Bên thế chấp vẫn có thể khai thác, tạo ra lợi nhuận từ quyền sử dụng đất đã đem đi thế chấp. Đây cũng là điểm khác biệt so với cầm cố tài sản vì cầm cố là phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản thỏa thuận giữa các bên về việc dùng tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình với bên nhận thế chấp. Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là mâu thuẫn, tranh cãi phát sinh do vi phạm hợp đồng, không thực hiện đúng nghĩa vụ.
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
- Bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Việt Nam sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ.
- Bên nhận thế chấp có thể là ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Đối với đất ở, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự. Do đó, các vấn đề liên quan hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy rằng quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định từ Điều 320 đến Điều 323. Dựa vào các quy định của Bộ luật Dân sự, quyền và nghĩa vụ của các bên cụ thể như sau:
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền của bên thế chấp
- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (đây là điều khác biệt so với thế chấp tài sản thông thường);
- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp;
- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận.
Nghĩa vụ của bên thế chấp
- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;
- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp, xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền của bên nhận thế chấp
- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
- Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;
- Trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ đảm bảo bằng thế chấp.
- Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.
Cơ sở để giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần xác định rõ việc các bên có vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng hay không và bên nào là bên vi phạm. Khi các bên vi phạm những quyền và nghĩa vụ của mình và phát sinh tranh chấp thì có thể áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự để giải quyết.
Trong trường hợp khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP: Đối với tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì không cần thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà các bên sẽ tự hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Theo quy định tại Điều 186 và Điều 187 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi xét thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm hại, cá nhân, tổ chức có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu điện hoặc gửi trực tiếp bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Tòa án. Lúc này, Tòa án sẽ nhận và thụ lý đơn khởi kiện khi hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là tư vấn của Luật sư Thông về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, để biết thêm thông tin chi tiết về dịch vụ, quý khách vui lòng liên hệ qua thông tin sau:
- Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
- Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
- Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Kết nối MXH