Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Hiện nay việc ký kết hợp đồng đặt cọc đã trở thành một trong những hình thức phổ biến trong các giao dịch mua bán nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,…. Tuy nhiên trong một số trường hợp, vì nhiều lý do chủ quan, khách quan khác nhau dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc làm ảnh hưởng đến quyền lợi của một hoặc hai bên trong hợp đồng. Hơn nữa, nhà đất là những tài sản có giá trị lớn, vì vậy giá trị của mỗi giao dịch mua bán nhà đất cũng thường rất lớn. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Vậy khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất các bên nên xử lý thế nào? Cùng Luật sư Thông làm rõ vấn đề này qua bài viết dưới đây.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là gì?

Căn cứ Điều 328, Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc được hiểu là bất đồng, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc phổ biến

Nội dung hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Tuy nhiên, thực tế tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn xảy ra với một số loại tranh chấp phổ biến như sau:

• Tranh chấp về mức phạt cọc: Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức phạt cọc được thực hiện theo quy định như sau: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó;
• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên: Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc;
• Tranh chấp về cam kết của các bên: Khi đặt cọc thông thường người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cam kết tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở như đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà đất không có tranh chấp, nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, nhà đất không có thế chấp, đất còn thời hạn sử dụng. Nếu không đúng như cam kết có thể dẫn đến xảy ra tranh chấp.
• Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc;
• Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất như diện tích không đúng,…

Phương thức giải quyết

• Phương thức thương lượng: Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau thương lượng, bàn bạc, tự sắp xếp, tháo gỡ những bất đồng với nhau. Đây là cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao;
• Phương thức hòa giải: Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở. Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt kết quả cao.
• Phương thức khởi kiện tại Tòa án: Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng thông qua Tòa án, đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Căn cứ Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện hợp đồng, theo đó thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm.

Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Hồ sơ khởi kiện gồm 01 bộ như sau:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;
• Giấy tờ tùy thân đối với người khởi kiện là cá nhân, giấy tờ pháp lý của tổ chức đối với người khởi kiện là tổ chức;
• Giấy tờ tùy thân đối với người bị kiện là cá nhân (nếu có), giấy tờ pháp lý của tổ chức đối với người bị kiện là tổ chức (nếu có);
• Các tài liệu chứng cứ liên quan đến hợp đồng đặt cọc như: Hợp đồng, biên nhận, biên bản làm việc;
• Ngoài ra, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có thể thêm hoặc không có một số loại giấy tờ nêu trên.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc cũng tương tự như các tranh chấp khác sẽ được thực hiện theo các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cụ thể các bước như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc (Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như trên (đây là cách người dân thường thực hiện);
• Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo đường bưu điện;
• Gửi thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 2. Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án

Trường hợp người khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Số tiền này Tòa án sẽ dự tính trên cơ sở yêu cầu của người khởi kiện. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự và nộp lại biên lai tạm ứng án phí cho Tòa án.

Khi nhận được biên lai từ người khởi kiện, thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự biết về việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công thẩm phán giải quyết vụ án. Khi đó, vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ bắt đầu được giải quyết tại Tòa án.

Bước 3. Tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, cụ thể:

• Xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Lấy lời khai, ý kiến của các bên tranh chấp và những người liên quan, thu thập, bổ sung tài liệu chứng cứ, hoặc triệu tập thêm những người có liên quan đến Tòa án làm việc;
• Lập hồ sơ vụ án tranh chấp;
• Tổ chức phiên hợp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải;
• Trường hợp các bên hòa giải thành thì trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản mà các đương sự không có sự thay đổi ý kiến thì Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Bước 4. Mở phiên tòa xét xử

Sau khi tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết mà vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất không hòa giải thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Quy định về trình tự thủ tục, thành phần tham gia phiên Tòa được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Xem thêm bài viết có liên quan: Tư vấn pháp luật dân sự

Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Trên đây là nội dung về chủ đề Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất của Luật sư Thông. Để hạn chế phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất khách hàng nên tìm đến Luật sư, Văn phòng Luật sư uy tín để tư vấn, hỗ trợ, tìm giải pháp để giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng. Chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ pháp lý trên mọi phương diện:

• Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật về hợp đồng dân sự;
• Dịch vụ luật sư đất đai hỗ trợ khách hàng thu thập, tài liệu, chứng cứ;
• Dịch vụ luật sư đất đai nghiên cứu hồ sơ, đưa ra giải pháp tối ưu nhất nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của khách hàng;
• Dịch vụ luật sư đất đai trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp tại buổi đàm phán, hòa giải, tham gia tố tụng tại Tòa án.

Để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ thông tin sau:

Luật sư Nguyễn Sỹ Thông

• Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
• Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
• Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.