Câu hỏi: Xin chào Luật sư tôi là Nguyễn Văn A, tôi có một miếng đất và có căn nhà gắn liền trên miếng đất đó ở Thuận An – Bình Dương. Tôi đang muốn bán mảnh đất gắn liền với căn nhà này. Luật sư hãy tư vấn cho tôi biết được những vấn đề pháp lý liên quan khi tôi muốn bán miếng đất và căn nhà này.
Trả lời: Cảm ơn câu hỏi của anh A về vấn đề đất đai gửi đến Luật sư Thông, cụ thể là muốn bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Sau khi tổng hợp các quy định của pháp luật hiện hành, Luật sư Thông xin tư vấn cho anh như sau:
Quy trình và thủ tục khi mua bán nhà đất thông thường tại Thuận An, Bình Dương tránh rủi ro và đáp ứng đầy đủ các vấn đề pháp lý được hướng dẫn dưới bài viết sau đây:
Mục lục
- 1 Đặt cọc mua nhà
- 2 Bên bán chuẩn bị giấy tờ sau đây
- 3 Bên mua cần chuẩn bị các loại giấy tờ
- 4 Hợp đồng mua bán công chứng, chứng thực
- 5 Hồ sơ chuyển nhượng đất và nhà ở gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền
- 6 Thuế trước bạ và các loại phí
- 7 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm định và hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu
Đặt cọc mua nhà
Quy trình này có thể thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc tự ký kết với nhau nhưng phải có thêm một người thứ 3 làm chứng. Đây là bước đầu tiên và là bước không thể thiếu trong quy trình mua bán đất đai, nhà ở. Số tiền đặt cọc sẽ tủy theo thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch mua bán, thông thường số tiền đặt cọc sẽ là 2-3% giá trị nhà, đất. Bên cạnh đó, thời gian đặt cọc sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng đặt cọc.
Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 cùng những văn bản pháp luật hiện hành không có điều khoản nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc rủi ro khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc thì các bên nên đi công chứng để chắc chắn. Hai bên giao dịch có thể đến văn phòng công chứng bất ký tại Thuận An – Bình Dương để công chứng việc đặt cọc.
Mức đặt cọc thông thường không được quy định trong pháp luật thành văn. Do đó, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận mức đặt cọc trong giao dịch của mình. Trong một vài trường hợp, người bán sẽ có quyền lợi nhiều hơn nếu trong hợp đồng đặt cọc hoặc trong hợp đồng mua bán không có quy định về phạt cọc hoặc phải hoàn trả cọc nếu hai bên không hoàn thành nghĩa vụ, vì vậy người dân cần lưu ý trường hợp này nếu làm hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán nhà đất tại Thuận An – Bình Dương.
Nếu các bên có thỏa thuận về hợp đồng hoặc giấy tờ đặt cọc trước khi mua bán nhà đất thì nếu một trong hai bên không hoàn thanh giao kết đã thỏa thuận trong hợp đồng thì sẽ bị phạt cọc dựa trên căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên bán chuẩn bị giấy tờ sau đây
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;
- CCCD hoặc hộ chiếu của bên bán;
- Sổ hộ khẩu/Giấy xác nhận cư trú của bên bán;
- Giấy đăng ký kết hôn trường hợp tài sản muốn bán là tài sản chung của hai vợ chồng.
Bên mua cần chuẩn bị các loại giấy tờ
- CCCD hoặc hộ chiếu của bên mua;
- Sổ hộ khẩu/Giấy xác nhận cư trú của bên mua;
- Giấy đăng ký kết hôn;
- Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai;
- Hợp đồng ủy quyền mua nhà đất (nếu có).
Hợp đồng mua bán công chứng, chứng thực
Hợp đồng mua bán được công chứng khi hai bên gần như hoàn thành các nghĩa vụ còn lại như thanh toán hết số tiền còn lại hoặc giao các loại giấy tờ liên quan đến nhà đất tại cơ quan nhà được. Sau khi hoàn thành xong các nghĩa vụ thì công chứng viên sẽ giao hồ sơ đã công chứng cho các bên liên quan.
Văn phòng công chứng sẽ tiến hành các bước theo thủ tục để có thể công chứng, chứng thực các loại giấy tờ trong các bên giao dịch.
Đầu tiên, bên công chứng sẽ kiểm tra giấy tờ nếu hợp lệ sẽ soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của hai bên hoặc nếu hai bên đã có sẵn hợp đồng mua bán viết tay rồi công chứng viên tiến hành cho hai bên ký tên và lăn tay lại để xác định đúng người trong giao dịch.
Sau khi hoàn tất phần thủ tục xác nhận thì các bên đóng lệ phí công chứng và nhận lại bản hợp đồng chính.
Theo quy định thì thời hạn công chứng không quá hai ngày làm việc, với loại hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng không quá 10 ngày. Thông thường trên thực tế thì thời gian công chứng chỉ trong ngày.
Hồ sơ chuyển nhượng đất và nhà ở gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền
Sau khi công chứng các loại giấy tờ liên quan xong và hai bên mua hoàn thành nghĩa vụ trả đầy đủ các khoản tiền còn lại thì bên bán giao tất cả các giấy tờ, chứng liên quan đến đất và nhà ở cho bên mua.
Khi đã có đầy đủ giấy tờ, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính tại Ủy ban nhân dân quận/huyện tại Thuận An để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mua.
Tại bước này, các bên phải hoàn thành xong một nghĩa vụ nữa là công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Đối với hợp đồng này, các bên có thể soạn thảo trước hoặc khi đến văn phòng công chứng, công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của người công chứng.
Đối với trường hợp các bên soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng trước thì công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra dự thảo hợp đồng. Nếu đáp ứng yêu cầu thì tiếp tục, nếu không đáp ứng được yêu cầu thì công chứng viên yêu cầu sửa.
Đối với trường hợp công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của người công chứng thì 2 bên mua bán kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng, ký vào từng trang của hợp đồng, xuất trình bản chính các giấy tờ liên quan trong hồ sơ để đối chiếu, ghi lời chứng và đóng dấu.
Thuế trước bạ và các loại phí
Căn cứ giữa thỏa thuận của hai bên khi giao dịch mua bán nhà đất, một trong hai bên có thể nộp hồ sơ và các chi phí theo quy định của pháp luật hiện hành tại Ủy ban nhân dân quận/huyện.
Người mua sẽ chịu thuế trước bạ là 0.5% giá trị tài sản
Người bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị tài sản.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì thời hạn chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực;
- Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì hạn nộp hồ sơ thuế, lệ phí chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng;
- Trường hợp còn lại, nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm định và hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu
Sau khi hoàn thành các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế theo quy định thì người mua cầm toàn bộ giấy tờ liên quan đến Ủy ban nhân dân nơi mua bán nhà đất tại Thuận An – Bình Dương.
Sau khi nộp hồ sơ đầy đủ có cơ quan có thẩm quyền thì thẩm định viên sẽ kiểm tra và xác nhận thông tin về đất và nhà ở được giao dịch.
Cuối cùng là anh sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Đội ngũ Luật sư Thông hiện nay đang có Dịch vụ luật sư đất đai tại Thuận An luôn sẵn sàng hỗ trợ quý khách hàng về mọi mặt pháp lý liên quan đến mua bán nhà đất.
Hoặc nếu quý khách hàng muốn đội ngũ luật sư dày dặn kinh nghiệm Luật sư Thông hỗ trợ toàn bộ về mặt giấy tờ và các thủ tục để tránh các rủi ro, chi phí đi lại, tránh sai sót khi thực hiện giấy tờ mua bán, tiết kiệm thời gian thì hãy sử dụng ngay Dịch vụ luật sư đất đai tại Thuận An ngay.
Đội ngũ luật sư đất đai tại Thuận An sẽ đảm bảo tránh được rủi ro tối thiểu, đảm bảo quyền lợi của khách hàng lên trên hết.
Liên hệ ngay cho Luật sư đất đai tại Thuận An – Bình Dương
- Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
- Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
- Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Kết nối MXH