Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi hiện tại đã 35 tuổi và đang làm công nhân tại Quảng Nam, vợ chồng tôi tích góp bao nhiêu năm mới đủ tiền mua 1 mảnh đất ở thị trấn dự sẽ cất nhà an cư lạc nghiệp, nhưng chưa làm sổ đỏ do có tranh chấp liên quan đến mảnh đất này nên hiện tại gia đình sống liền kề không chịu ký giáp ranh cho tôi, họ còn nói không có họ ký giáp ranh thì đợi đến mùa quýt năm sau chưa chắc được cấp Sổ đỏ, khiến vợ chồng tôi lo lắng như ngồi trên đống lửa.
Xin hỏi Luật sư, trong trường hợp hộ sử dụng đất liền kề không chịu ký thì có ảnh hưởng tới việc làm sổ đỏ của tôi hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời: Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng đặt câu hỏi đến Luật sư Thông. Luật sư Thông sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc như sau
Mục lục
Ký giáp ranh có cần thiết khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các bước như: Nộp hồ sơ, Tiếp nhận hồ sơ, Giải quyết yêu cầu, Trả kết quả. Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì UBND xã, phường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và tiến hành xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung đã kê khai; Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.
Có thể thấy, việc được hàng xóm ký giáp ranh không phải là thủ tục riêng khi cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh là cách phổ biến và dễ nhất để xác định có hay không tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Hộ sử dụng đất liền kề không chịu ký giáp ranh thì phải làm sao?
Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc hàng xóm không chịu ký giáp ranh. Nếu thuộc trường hợp này thì cần nắm rõ cách xử lý dưới đây:
Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:
“Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.
Theo quy định trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai.
Ngoài ra, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối với lý do có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế mà chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
Có thể nhận thấy, dù hàng xóm có nói sẽ không ký giáp ranh để không được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất vẫn nộp hồ sơ theo quy định.
Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản
Trên thực tế nhiều người dân không được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện theo quy định nhưng bị từ chối vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).
Ngoài ra, căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.
Như vậy, đều có quy định niêm yết công khai 15 ngày và ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính được xác định, đo vẽ trước đó theo quy định đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất.
Do đó, trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.
Chính vì vậy, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.
Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải.
Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục. Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định. Sau khi kết thúc tranh chấp đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.
Trường hợp người sử dụng đất liền kề không chịu ký giáp ranh vì lý do mâu thuẫn cá nhân mà không có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải thì khi đó được xác định là tranh chấp thực tế, không phải là căn cứ để dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện về hành vi cản trở đó nếu có căn cứ.
Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định (theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Trên đây là những phân tích của Luật sư Thông về vấn đề mà bạn đang gặp phải. Hi vọng với bài phân tích trên sẽ giúp bạn nắm vững hơn quy định pháp luật về việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ sử dụng đất liền kề không chịu ký giáp ranh, giúp ích cho bạn đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Có thể thấy pháp luật đất đai không có quy định việc hàng xóm không chịu ký giáp ranh sẽ ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù có đủ điều kiện theo quy định. Điều này rất hợp lý vì sẽ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân và gia đình nếu bị làm khó dễ không phải vì lý do tranh chấp đất đai mà vì mâu thuẫn cá nhân.
Hãy liên hệ với Luật sư Thông để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất
- Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
- Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
- Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Kết nối MXH