Các bước giải quyết tranh chấp đất đai?

Câu hỏi: Chào luật sư! Gia đình tôi đang xảy ra tranh chấp đất với nhà hàng xóm. Chúng tôi đã có nói chuyện với nhau nhưng không đi đến được quyết định chung. Đến nay, nhà hàng xóm đang muốn khởi kiện gia đình tôi để giành quyền sử dụng với khoảng đất đang tranh chấp đó. Vậy cho tôi hỏi, điều kiện để khởi kiện tranh chấp đất đai như thế nào? Và các bước giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm những bước nào nếu đủ điều kiện khởi kiện? Mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Xin cảm ơn anh/chị đã lựa chọn Dịch vụ luật sư tại Luật sư Thông. Để giải đáp thắc mắc của anh/chị, Luật sư Thông xin đưa ra phân tích và phản hồi sau đây:

Loại tranh chấp đất đai

Hiện nay, có rất nhiều loại tranh chấp đất đai được nhà nước phân loại. Mỗi loại sẽ có một hoặc nhiều phương án giải quyết tranh chấp khác nhau. Do đó, khi muốn giải quyết tranh chấp đất đai, điều đầu tiên thì bạn phải xác định được loại tranh chấp bạn đang gặp phải là gì. Từ đó, xác định được cơ quan nào là cơ quan có thẩm quyền giải quyết và theo trình tự như thế nào.

Hiện nay, có những loại tranh chấp đất đai như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất

Đây là tranh chấp giữa những chủ thể với nhau về việc ai là người có quyền sử dụng theo đúng pháp luật hiện hành quy định đối với mảnh đất được tranh chấp. Những trường hợp thông thường sẽ thấy trong loại tranh chấp này là về ranh giới do hành vi lấn, chiếm,…việc thay đổi ranh giới đất dẫn đến các bên mâu thuẫn với nhau về ranh giới đất và không xác định được, một số trường hợp khác là chiếm diện tích đất của người khác.

Thứ hai, tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng đất

Đây thuộc trường hợp những tranh chấp liên quan đến các giao dịch giữa các bên với nhau như là tranh chấp về hợp đồng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất,… Những vấn đề có thể phát sinh trong loại tranh chấp này là yêu cầu các bên thực hiện theo nghĩa vụ trong hợp đồng, công nhận hoặc vô hiệu giao dịch hoặc hợp đồng dân sự đó.

Bên cạnh đó, tranh chấp về mục đích sử dụng đất cũng là một trong những vấn đề phát sinh trong loại tranh chấp này. Đây là trường hợp sử dụng sai mục đích đất do Nhà nước xác định thông qua quy định về quy hoạch sử dụng đất.

Thứ ba, tranh chấp liên quan đến đất

Đây thông thường là những trường hợp như tranh chấp chia tài sản là quyền sử dụng đất khi hai vợ chồng ly hôn, hoặc tranh chấp đất về quyền thừa kế, hay tranh chấp đòi lại đất (khi cho người khác mượn sử dụng hoặc tặng cho,…).

Dựa trên những thông tin mà anh/chị cung cấp, chúng tôi có thể đưa ra kết luận tranh chấp của gia đình anh/chị là loại tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Các bước giải quyết đối với loại tranh chấp quyền sử dụng đất

Đối với loại tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất thì các đương sự phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân nơi có đất tranh chấp trước. Đây là thủ tục bắt buộc khi muốn giải quyết tranh chấp đất đai loại này. Chỉ khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân không thành công thì mới có thể đi đến bước tiếp theo là khởi kiện ra Tòa án nơi có đất tranh chấp để giải quyết.

Trước khi yêu cầu Ủy ban nhân dân hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết thì các bên tranh chấp nên thực hiện tự hòa giải với nhau trước quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải với nhau về tranh chấp này hoặc thông qua hòa giải tại cơ sở. Tuy nhiên, bước này không bắt buộc các bên phải thực hiện cũng như nếu có kết quả hòa giải thì cũng không bắt buộc các bên phải thực hiện theo kết quả đó.

Các bước giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân 

Đây là quy trình bắt buộc khi muốn giải quyết tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013: các bên không tự hòa giải được với nhau thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết. Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cũng sẽ mở phiên hòa giải qua những lần theo yêu cầu của các đương sự.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền khi nhận được đơn yêu cầu sẽ có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương đó; khi tổ chức thực hiện hòa giải phải có sự phối hợp giữa các cơ quan như Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân được tiến hành trong vòng không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Khi tiến hành hòa giải phải lập thành văn bản và có chữ ký của các bên, đồng thời phải có xác nhận kết quả hòa giải như thế nào: hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Sau khi đã kết thúc phiên hòa giải và lập văn bản xong thì biên bản hòa giải phải được gửi đến các bên đương sự và được lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Nếu trường hợp sau khi hòa giải thành công mà phải thay đổi về hiện trạng ranh giới hoặc người có quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau khi tiếp nhận biên bản về việc thay đổi hiện trạng ranh giới thì Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận thay đổi ranh giới và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với việc thay đổi hiện trạng.
• Nếu trường hợp hòa giải không thành công thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: Đối với loại tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đang tranh chấp đó thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Đối với tranh chấp mà không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì các bên đương sự có quyền chọn một trong các hình thức giải quyết như: nộp đơn đến Ủy ban nhân dân huyện để yêu cầu giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Các bước giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân

Khi các bên đương sự khởi kiện tại Tòa án về giải quyết tranh chấp đất đai thì thủ tục giải quyết sẽ áp dụng theo pháp luật Tố tụng dân sự.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã;
• Văn bản làm việc giữa các bên tranh chấp với nhau (nếu có);
• Trích lục hồ sơ địa chính qua các thời kỳ của diện tích đất tranh chấp;
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu người khởi kiện (bản sao công chứng);
• Giấy xác nhận cư trú;
• Các giấy tờ khác có liên quan.

Bên đương sự nào trong tranh chấp muốn khởi kiện thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ, tài liệu nêu trên để nộp đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất xảy ra tranh chấp.

Thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân

Sau khi đã chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ, người có yêu cầu giải quyết tranh chấp có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp theo 2 hình thức trực tiếp và qua bưu điện.

• Trường hợp nộp trực tiếp thì người có yêu cầu khởi kiện nộp 1 bộ hồ sơ trực tiếp đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Trường hợp nộp đơn khởi kiện thông qua đường bưu điện thì người khởi kiện ghi đầy đủ, chính xác nơi nhận là địa chỉ Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Nộp tạm ứng án phí

Sau khi đã nhận được hồ sơ khởi kiện, Tòa án sẽ ra thông báo nộp tạm ứng án phí theo khoản 2 Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Người khởi kiện sau khi hoàn thành các nghĩa vụ về đóng án phí đầy đủ trong vòng 07 ngày thì Tòa án sẽ ra quyết định thông báo thụ lý vụ án.

Thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử

Tòa án sẽ tiến hành bước tiếp theo là chuẩn bị xét xử vụ án trong thời hạn 04 tháng, kể từ ngày thụ lý. Tiếp theo, Tòa án sẽ tiến hành thông báo mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải. Trong bước này, Tòa án vẫn sẽ tiếp tục thực hiện hòa giải một lần nữa. Nếu lúc này các bên thỏa thuận được với nhau thì Tòa án ra quyết định công nhận hòa giải thành. Trường hợp ngược lại thì Tòa án ra quyết định mở phiên tòa sơ thẩm theo quy định tại khoản 3 Điều 208 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Mở phiên tòa sơ thẩm

Nếu các bên đã không thỏa thuận được với nhau tại bước mở phiên họp thì Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm. Quyết định của Tòa án sẽ có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày ra quyết định bản án.

Trong thời hạn 15 ngày kể trên, nếu không đồng ý với bất kỳ phần nào của quyết định, các bên có thể làm đơn kháng cáo gửi đến Tòa án sơ thẩm đã xét xử vụ án.

Có nên sử dụng dịch vụ Luật sư tại Luật sư Thông để hỗ trợ khởi kiện tranh chấp đất đai?

Bạn nên sử dụng dịch vụ Luật sư để hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, vì:

• Hiện nay, quy trình xử lý và giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những vụ việc phức tạp để xử lý. Bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn của luật sư sẽ giúp khách hàng chuẩn bị hồ sơ nhanh chóng và đầy đủ;
• Bảo vệ quyền lợi của khách hàng một cách cao nhất;
• Thời gian giải quyết tranh chấp của khách hàng có thể được rút ngắn so với quy trình giải quyết thông thường;
• Thời gian và chi phí đi lại của khách hàng được tiết kiệm tối đa;
• Mọi thông tin của khách hàng được bảo mật tuyệt đối.

Cùng với nhiều quyền lợi khách hàng sẽ được nhận khi sử dụng Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật sư Thông. Để nhận được sự hỗ trợ nhiệt tình của đội ngũ luật sư về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai quý khách vui lòng liên hệ thông tin sau

Luật sư Nguyễn Sỹ Thông

• Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
• Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
• Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.