Tranh chấp lối đi chung giải quyết như thế nào?

Với đặc tính tự nhiên không thể di dời được nên việc sử dụng bất động sản là nhu cầu cấp thiết của nhiều người. Quyền sử dụng lối đi chung nói riêng và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là vấn đề rất được quan tâm hiện nay vì vấn đề này hay xảy ra tranh chấp giữa chủ sở hữu bất động sản và người có nhu cầu sử dụng lối đi chung. Và khi vướng phải tranh chấp lối đi chung, nhiều khách hàng còn lúng túng chưa biết nên giải quyết tranh chấp này như thế nào? Thông qua bài viết này, Luật sư Thông cung cấp đến quý khách hàng một số hướng giải quyết và quy trình gỡ rối khi gặp phải tranh chấp không mong muốn này.

Một số vấn đề lý luận về tranh chấp lối đi chung

Quyền về lối đi ngang

Trên thực tế, xuất phát từ vị trí địa lí tự nhiên hoặc do quá trình chuyển giao quyền sử dụng bất động sản làm cho bất động sản bị bao vây bởi nhiều mảnh đất và các bất động sản khác, điều này vô tình gây cản trở cuộc sống của chủ sở hữu bất động sản bị bao quanh. Từ đó, phát sinh nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để đáp ứng nhu cầu hợp pháp đó. Căn cứ Khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 (sau đây thống nhất viết tắt là BLDS 2015) định nghĩa quyền về lối đi qua như sau:

“Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, để áp dụng quyền về lối đi qua (hay còn gọi là lối đi chung), chủ thể phải đáp ứng các điều kiện sau đây: một là, có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác; hai là, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng (trong trường hợp, vẫn có con đường khác hoặc có nhiều đường vòng đi ra đường công cộng, dù đường đó có xa thì chủ thể có bất động sản bị bao vây cũng không được áp dụng quyền về lối đi qua theo quy định của BLDS 2015). Chỉ khi đủ hai điều kiện vừa phân tích trên, chủ sở hữu quyền sử dụng bất động sản bị bao vây mới được quyền áp dụng lối đi ngang.

Đồng thời, để đảm bảo quyền và lợi ích của chủ sở hữu quyền sử dụng bất động sản bị vây bọc và giảm thiểu tối đa thiệt hại cho các chủ sở hữu quyền sử dụng đất bên cạnh, BLDS 2015 cũng đã điều chỉnh vấn đề này bằng cách đặt ra các điều kiện tiêu chuẩn cho lối đi chung được mở, cụ thể như sau: Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tranh chấp lối đi chung là gì?

Mặc dù BLDS 2015 đã ghi nhận quyền về lối đi qua một cách minh thị, tuy nhiên, trên thực tế, tranh chấp lối đi chung lại là một tranh chấp phổ biến trong lĩnh vực đất đai. Hiểu một cách đơn giản, tranh chấp lối đi chung là một loại tranh chấp thuộc lĩnh vực đất đai, chỉ những mâu thuẫn, bất đồng liên quan đến lối đi chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề và được giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai.

Giải quyết tranh chấp lối đi chung như thế nào?

Tranh chấp lối đi chung xảy ra khá phổ biến trong lĩnh vực đất đai những năm gần đây, trong khi nhu cầu sử dụng bất động sản ngày càng tăng, việc là bất động sản liền kề nhau với những chủ sở hữu quyền sử dụng đất khác nhau đã vô tình gây khó khăn cho nhau trong quá trình sử dụng lối đi chung. Và sự mâu thuẫn này thường trở thành các tranh chấp, bởi lẽ, về mặt tâm lý, ít ai muốn sử dụng phần bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình trở thành lối đi chung để phục vụ nhu cầu của người khác.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp 

Như đã phân tích trên, tranh chấp lối đi chung là một loại tranh chấp đất đai. Như vậy, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung chính là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung 2018) (sau đây thống nhất gọi là Luật Đất đai 2013), đối với tranh chấp lối đi chung (sau khi đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành) thì thẩm quyền sẽ được phân bổ như sau:

• Đối với tranh chấp lối đi chung mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân.
• Đối với tranh chấp lối đi chung mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể như sau:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

+ Một số tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Các phương thức giải quyết tranh chấp và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi chung

Các phương thức giải quyết tranh chấp lối đi chung

• Giải quyết theo phương thức thương lượng.
• Giải quyết theo phương thức hòa giải (Tự hòa giải/thông qua hòa giải ở cơ sở hoặc bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã).
• Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính.
• Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp 

Bước 1: Tiến hành hòa giải

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013 có quy định về hòa giải tranh chấp đất đai, việc hòa giải tranh chấp lối đi chung là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện (Trừ trường hợp tranh chấp lối đi chung liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…). Các phương thức hòa giải bao gồm:

• Các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải.
• Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Bước 2: Các bên tiến hành nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp/đơn khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền (đã phân tích ở mục 2.1). (LƯU Ý: Bước này chỉ được áp dụng đối với tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành).

Bước 3: Các bên tham gia giải quyết tranh chấp theo quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền đã nộp đơn.

Trên đây là một số vấn đề pháp lý và hướng giải quyết khi gặp phải tranh chấp về lối đi chung. Tuy vậy, những tranh chấp này trên thực tế khá phức tạp và khó giải quyết. Vì vậy, sự đồng hành và hỗ trợ của Luật sư trong quá tình giải quyết tranh chấp sẽ mang lại cho khách hàng những lợi ích sau đây:

• Đảm bảo tối đa quyền lợi cho khách hàng;
• Xử lý nhanh chóng yêu cầu của khách hàng, giải đáp thắc mắc ngay lập tức mọi vấn đề về thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp, tư vấn cho khách hàng phương án giải quyết tranh chấp;
• Luật sư tư vấn các phương án giải quyết, phân tích ưu nhược điểm để khách hàng nắm rõ về vụ việc, tương quan của các bên trong tranh chấp;
• Soạn hồ sơ, chuẩn bị tài liệu chứng cứ phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp giải quyết tranh chấp, đại diện cho khách hàng tham gia tố tụng;
• Giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức, chi phí trong quá trình giải quyết.

Để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề Tranh chấp lối đi chung giải quyết như thế nào vui lòng liên hệ Luật sư qua thông tin sau:

Luật sư Nguyễn Sỹ Thông

• Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
• Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
• Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.