Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền

Hiện nay để trốn thực hiện nghĩa vụ đóng thuế cho người bán và tránh mất thời gian về thủ đăng ký sang tên cho người mua đối với việc mua đi bán lại nhà đất thì nhiều người đã lựa chọn mua bán bằng hình thức hợp đồng ủy quyền. Vậy việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền có những bất lợi và rủi ro gì? Cùng Luật sư Thông tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây.

Bản chất hợp đồng ủy quyền?

• Theo quy định tại điều 562 BLDS 2015 quy định “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định’’

Như vậy, bên được ủy quyền chỉ nhân danh bên ủy quyền thực hiện một số công việc nhất định. Và việc ủy quyền đương nhiên sẽ không làm mất đi quyền của bên ủy quyền.

Có được mua đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người, tổ chức khác được thực hiện thông qua các giao dịch theo quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013, theo đó người sử dụng đất được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, một trong những bước quan trọng khi thực hiện đăng ký vào sổ địa chính là phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, có thể thấy rằng việc các bên thực hiện việc mua đất bằng hợp đồng ủy quyền là không trái với quy định của pháp luật nhưng việc giao kết hợp đồng ủy quyền sẽ phát sinh nhiều rủi ro về sau.

Bất lợi và rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền

Chủ sở hữu vẫn có thể bán, chuyển nhượng cho người khác

• Như đã phân tích ở trên việc chủ sở hữu có ủy quyền cho một người khác bán, chuyển nhượng nhà đất của mình hay không hoàn toàn không ảnh hưởng đến quyền định đoạt của họ. Vậy nên, mặc dù đã ủy quyền rồi thì họ vẫn tự thực hiện được việc bán, chuyển nhượng nhà đất của mình.
• Nếu trong trường hợp bên được ủy quyền giữ giấy tờ bản chính thì bên ủy quyền vẫn có thể thực hiện trình báo mất GCN và sau khi được cấp lại thì thực hiện bán, chuyển nhượng.

Hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực

• Theo khoản 3 điều 422 BLDS 2015 quy định chấm dứt hợp đồng khi “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện’’ .
• Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực khi một trong hai bên chết. Nếu như bên ủy quyền chết thì tài sản xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận nhà đất đó).

Đơn phương chấm dứt hợp đồng

• Theo điều 569 BLDS 2015 bên có nhà đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt đối với hợp đồng ủy quyền như vậy sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của bên mua, nhận chuyển nhượng (bên được ủy quyền) không thực hiện được các quyền trước đó mà hai bên đã thỏa thuận.

Quyền đối với nhà đất bị giới hạn

• Theo quy định, thì có thể thấy bên được ủy quyền chỉ thay mặt bên ủy quyền thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu như thỏa thuận. Như vậy bên được ủy quyền sẽ chỉ được thực hiện một số công việc giới hạn trọng phạm vi được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Do đó, nhiều trường hợp hai bên không thỏa thuận hết các quyền thì người được ủy quyền không thực hiện được đầy đủ các quyền của chủ sử dụng.

Phát sinh tranh chấp hợp đồng ủy quyền vô hiệu

• Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền chứng minh giao dịch bán, chuyển nhượng nhà đất là có thật thông qua việc chuyển tiền, giao nhà đất, bàn giao giấy từ sở hữu thì với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng hợp đồng ủy quyền thì sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp,… theo điều 124 BLDS 2015.

Trên đây là những rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền, căn cứ vào những quy định trên thì người dân không nên mua đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Để biết thêm thông tin chi tiết quý khách vui lòng liên hệ thông tin sau:

Luật sư Nguyễn Sỹ Thông

• Tư vấn qua điện thoại: 0982645619
• Tư vấn qua email: thongnguyen.legal@gmail.com
• Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng: A11 KTTTDTT số 248 đường Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, tỉnh Bình Dương.