Định giá đất: Mỗi phương pháp một kết quả, gây nhiều băn khoăn

Hôm 3-11, Quốc hội (QH) thảo luận tại hội trường về những nội dung còn nhiều ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Liên quan đến giá đất, việc dự thảo quy định sẽ ban hành bảng giá đất hằng năm thay vì năm năm/lần như hiện nay, chỉ có một đại biểu (ĐB) (trong số 47 ĐB phát biểu) cho rằng cần cân nhắc vì sẽ tốn kém về thời gian, nhân lực, kinh phí.

Tuy nhiên, phương pháp định giá đất lại là vấn đề được các ĐB đặc biệt quan tâm, tranh luận.

Bốn phương pháp định giá đất

Điều 159 dự thảo Luật Đất đai quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo nguyên tắc thị trường; đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa các cá nhân, tổ chức thực hiện định giá, quyết định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự luật cũng quy định bốn phương pháp định giá đất là so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh. Ngoài ra, Chính phủ cũng được trao quyền quy định các phương pháp định giá đất mới sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ QH.

Về việc áp dụng các phương pháp trên ra sao, dự thảo trình hai phương án để ĐB xem xét.

Phương án 1, theo đề xuất của Chính phủ, QH giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Phương án 2, từng trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất sẽ được quy định ngay tại luật.

Cụ thể, đối với phương pháp so sánh, dự thảo quy định đây là phương pháp được áp dụng để định giá khi có tối thiểu ba thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Trong khi đó, phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp luật quy định áp dụng phương pháp so sánh.

Còn đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch, khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển sẽ áp dụng phương pháp thặng dư để định giá.

“Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ QH thống nhất với phương án 2” – Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết khi trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật.

Mỗi phương pháp có thể cho kết quả khác nhau

Thảo luận tại hội trường về các phương pháp định giá đất, ĐB Trần Thị Vân (Bắc Ninh) đánh giá việc thực hiện phân cấp, phân quyền rất triệt để và cụ thể các thẩm quyền như giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xác định giá đất được giao về cho địa phương.

Tuy nhiên, theo bà Vân, thực tế thời gian vừa qua đã xảy ra một số vụ việc tố tụng đáng tiếc ở một số địa phương liên quan đến việc tính toán xác định giá những khu đất “vàng” chưa phù hợp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Do đó, ĐB Vân đề nghị bổ sung vào dự thảo luật trường hợp các khu đất có giá trị lớn (chẳng hạn đến hàng ngàn tỉ đồng) khi tính theo bảng giá thì cần có cơ chế kiểm soát ngay từ ban đầu với sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước có chuyên môn sâu như Bộ Tài chính hay Bộ TN&MT khi đề xuất phương án giá đất.

ĐB Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa-Vũng Tàu) thì đề nghị xem xét, cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể.

Theo dự thảo, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

Bà Yến cho rằng phương pháp thặng dư trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên là rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá.

“Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau” – bà Yến nhận định.

Cũng theo ĐB tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.

Tương tự, Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách của QH Lê Minh Nam (Hậu Giang) cho rằng các phương pháp định giá đất được nêu đều có tính giả định, ước tính và cho kết quả ước tính dựa trên nguồn thông tin đầu vào được tính toán phù hợp với nguyên tắc căn cứ đã được quy định.

Theo ông Nam, trước khi định giá thửa đất, khu đất vẫn chưa có giá cho đến thời điểm định giá. Trong khi mỗi phương pháp định giá đất với cách tính khác nhau sẽ định ra một kết quả khác nhau.

“Xét trên khía cạnh khoa học và thực tiễn cho thấy mỗi phương pháp đều có mặt ưu điểm, hạn chế và có thể chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng định giá đất” – ông Nam nói và đặt câu hỏi “Trong trường hợp kết quả định giá khác nhau thì phải ứng xử như thế nào?”.

Do đó, theo vị ĐB này, nếu không giải quyết và quy định ở luật về nguyên tắc thì có giao cho Chính phủ hướng dẫn cũng khó triển khai thực hiện. “Vì vậy, nên chăng cần nghiên cứu để bổ sung nguyên tắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau về kết quả dựa trên các tiêu chí cụ thể hoặc áp dụng phương pháp loại trừ hay phương pháp kết hợp, phương pháp bình quân?” – ông Nam đề xuất.

ĐB LÊ ĐÀO AN XUÂN, Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Yên:

Cần căn cứ giá trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Về phương án định giá đất, tại điểm b khoản 3 Điều 159 quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Tôi đề nghị bổ sung “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính”. Bởi thực tế có nhiều trường hợp khi trúng đấu giá với giá rất cao nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ tài chính và chấp nhận bị hủy kết quả trúng đấu giá nên kết quả này không đảm bảo để sử dụng trong công tác định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, tại khoản 3 Điều 160 quy định “UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu công bố và thực hiện từ ngày 1-1-2026.

Tuy nhiên, bảng giá đất hiện nay trên địa bàn tỉnh được công bố áp dụng là từ năm 2020 đến 2024, tức là có hiệu lực đến ngày 31-12-2024. Vậy thì từ ngày 1-1-2025 đến 1-1-2026, chúng ta sử dụng bảng giá đất nào?

Do đó, cơ quan soạn thảo cần bổ sung quy định về vấn đề này.

ĐB LÊ THANH VÂN, Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau:

Phải lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp

Việc xác định phương pháp định giá đất để bồi thường, theo tôi, việc này không khó, không phức tạp. Vấn đề là chúng ta lựa chọn phương pháp nào phù hợp với từng loại đất và nên quy định một nguyên tắc trong Luật Đất đai.

Ví dụ, đất ở gắn với bất động sản, gắn với quyền tài sản thiêng liêng của người được giao đất cho nên phải áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí có thể kết hợp với phương pháp thặng dư.

Mảnh đất có triển vọng tăng giá bởi vì hoạt động thương mại, nhiều hoạt động khác trên chính mảnh đất đó hoặc là đất sản xuất thì chúng ta phải lấy phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp khấu trừ. Trong đó, phương pháp thu nhập là phương pháp chính.

Hay là đất chuyên dụng thì lấy phương pháp khấu trừ có thể kết hợp với phương pháp thu nhập.

Tôi nghĩ nếu xác định được trong luật những nguyên tắc đấy thì Chính phủ có cơ sở để hướng dẫn.