Làm thế nào để đất đang tranh chấp được cấp sổ đỏ? Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay. Vậy khi đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ hay không? Cùng Luật sư Thông làm rõ vấn đề này qua bài viết dưới đây.
Mục lục
Sổ đỏ là gì
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận, pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về sổ đỏ.
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Như vậy, sổ đỏ là ngôn ngữ thường ngày của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được pháp luật quy định. Để thuận tiện cho người đọc tham khảo, trong bài viết Luật sư Thông thường sử dụng từ “sổ đỏ” thay cho tên gọi của Giấy chứng nhận như quy định của pháp luật.
Đất đang tranh chấp có thể đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thửa đất cần đáp ứng điều kiện theo Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Do đó thửa đất cần đáp ứng được hai điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Một là đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật đất đai;
- Hai là được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm nông thôn đã được phê duyệt và không có tranh chấp xảy ra tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Vì vậy, đối với đất có tranh chấp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc tranh chấp đang được giải quyết mà chưa có kết quả cuối cùng thì sẽ không đáp ứng được điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đang có tranh chấp, thì cần được giải quyết theo quy định của pháp luật sau đó mới đủ điều kiện để thực hiện việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Làm thế nào để đất đang có tranh chấp được cấp sổ đỏ?
Đầu tiên, cần giải quyết vấn đề đang xảy ra tranh chấp bằng cách thức hòa giải. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
Thứ nhất, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền, đối với trường hợp này thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân theo quy định.
Thứ hai, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Sau khi tranh chấp đất đai được giải quyết thì xin cấp sổ đỏ hoặc thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất sau giải quyết tranh chấp.
Một số câu hỏi thường gặp
Đất đang tranh chấp có được mua bán, chuyển nhượng hay không?
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để một thửa đất có thể chuyển nhượng được như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hơp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, theo quy định trên, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai thì trước hết phải giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự của luật quy định.
Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có mua bán, chuyển nhượng được không?
Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp như sau:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 4 Điều 321 của Bộ luật này.”
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 về quyền của bên thế chấp như sau:
Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
Làm thế nào để biết đất đang có tranh chấp hay không?
Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra xem đất có tranh chấp hay không một cách phổ biến và chính xác nhất. Thông thường thì các chủ thể khi muốn kiểm tra một mảnh đất đang có tranh chấp hay không có thể sử dụng các cách sau đây:
- Thứ nhất, người đang có nhu cầu kiểm tra mảnh đất có tranh chấp sẽ tiến hành hỏi những người dân xung quanh hoặc những hộ đất liền kề đối với mảnh đất mà mình có nhu cầu kiểm tra. Bởi họ là những người ở đó lâu năm và sống xung quanh bất động sản đó vậy nên họ sẽ nắm bắt được tình hình của mảnh đất đó thông qua quá trình thực tiễn sinh hoạt hằng ngày và có thể đưa ra được những câu trả lời phù hợp cũng như đảm bảo tính chính xác tương đối đối với câu hỏi của bạn;
- Thứ hai, chủ thể có nhu cầu kiểm tra đất có tranh chấp sẽ liên hệ trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy bản nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi mà mảnh đất đó đang tọa lạc hoặc có thể liên hệ trực tiếp với công chức địa chính nơi có đất đó để tiến hành hỏi xem đã có đơn từ về quá trình giải quyết tranh chấp đối với mảnh đất đó hoặc hiện tại thì mảnh đất đó đang có tranh chấp với bất kỳ chủ thể nào hay không;
- Thứ ba, người có nhu cầu có thể liên hệ với cơ quan có thẩm quyền đó là cơ quan thi hành án dân sự để tiến hành tìm hiểu xem thửa đất đó có liên quan đến việc thi hành của bán án hay quyết định có hiệu lực nào của tòa án trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai hay không;
- Thứ tư, ngoài những cơ quan nói trên thì người có nhu cầu kiểm tra tính tranh chấp của mảnh đất có thể liên hệ trực tiếp với văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi mảnh đất đó tọa lạc để tiến hành hỏi về tính pháp lý của mảnh đất đó để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Trên đây là tư vấn của Luật sư Thông về vấn đề làm thế nào để đất đang tranh chấp được cấp sổ đỏ và một số câu hỏi liên quan. Để được hỗ trợ chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ Luật sư đất đai qua thông tin sau để được giải đáp.
- Hotline: 0982645619
- Email: thongnguyen.legal@gmail.com
- Địa chỉ: A11 Khu TTTDTT số 248 Trần Hưng Đạo, Đông Hòa, Dĩ An, Bình Dương.
Kết nối MXH